محقق و كارشناس :
ناهید نورشرق 
كارشناس امور اسناد و املاك استان اصفهان

معنا و مفهوم لغوی افراز:
افراز دعوی شریك ملك مشاع بر شریك به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم دعوی افراز  به قرینه تقابل بین ((خواسته مالی)) و غیر آن در ماده 684 آئین دادرسی مدنی و شق سوم ماده 71 آئین نامه قانون وكالت دعوی مالی است در دعوی افراز علی ای حال مالكیت متقاضیان افراز احراز می شود .

قانون افراز و املاك مشاعی
ماده (1):
افــراز امــلاك مشاع كه جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینكه در دفتر املاك ثبت شده یا نشده باشد ، در صورتی كه مورد تقاضای یك یا چند شریك باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود كه ملك مذكور در حـوزه آن واقع است . واحد ثبتی با رعایت كلیه قوانین و مقررات ملك مورد تقاضا را افراز می نماید.
تبصره :
نسبت به ملك مشاع كه برای آن سند مالكیت معارض صادر گردیده ، تا زمانی كه رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
ماده (2)
تصمیم واحــد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یك از شركاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملك است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابـــلاغ تصمیم مورد اعتراض می باشد . دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی كــرده و حكم مقتضی صادر خواهد نمود ، حكم دادگاه شهرستان قابل شكایت فرجامی است .
ماده (3)
هزینه تفكیك مقرر در ماده‌150 قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاك در موقع اجرای تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد شد.
ماده (4)
ملكی كه به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یك از شركاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.
ماده (5)
ترتیب رسیدگی واحد ثبتی و ابلاغ اوراق و ترتیب فروش املاك غیرقابل افراز و تقسیم وجوه حاصل بین شركاء و به طور كلی مقررات اجرایی این قانون طبق آیین نامه ای خواهد بود كه به تصویب وزارت دادگستری می رسد.
ماده (6) 
پرونده های افراز كه در تاریخ اجرای این قانون در دادگاه ها مطرح می باشد كماكان مورد رسیدگی و صدور حكم قرار می گیرد ولی اگر خواهان افراز بخواهد دعوی خود را در واحد ثبتی مطرح كند باید دعوی سابق را از دادگاه استرداد نماید.

رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی كشور شماره 3530ردیف 59/29-7/2/1360 :
نظر به اینكه مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آنها طبق قسمت اخیر ماده 313 قانون امور حسبی مقرر داشته است كه در تقسیم تركه اگر بین وراث، محجور یا غایب باشد به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل آید و با توجه به ماده 326 همین قانون كه به موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم تركه در مورد تقسیم سایر اموال نیز ساری خواهد بود و نظر به اینكه ماده یك قانون افراز و فروش املاك مشاع كه قانون عام است و بر طبق آن افراز املاكی كه جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است در صلاحیت واحد ثبتی محل شناخته شده علی الاصول ناسخ ماده 313 قانون امور حسبی كه قانون خاص است نمی باشد نظر شعبه پنجم دیوان عالی كشور كه تقسیم املاك محجورین و غایب مفقود الاثر را از  صلاحیت واحد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است صحیح ومطابق با موازین قانونی است .
این رای بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه مصوب تیر ماه 1328 برای شعب دیوان عالی كشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

پرسش و پاسخ پیرامون موضوع افراز                                                                                                                                                   
سؤال  اول

در مواردی كه پلاكی دارای مالكین متعددی باشد ( بیش از 100 نفر) و خواهان نتواند اسامی و آدرس آنها را تهیه كند به چه شكلی عمل شود ؟

پاسخ :متقاضی یا متقاضیان بایستی  تقاضای خــود مبنی بر افراز را ضمن تعیین مشخصات كامل و آدرس سایرمالكین مشاعی ملك به ثبت محل وقوع ملك تسلیم دارند .در غیر اینصورت به نظر می رسد می بایست متقاضی از طریق ماده 212 قانون آیین دادرسی مدنی ، دادخواست تامین دلیل به مرجع قضایی ارائه نماید .

سؤال دوم
منظور از تطبیق در خواست با مقررات (ماده 5) چیست ؟ آیا همان عملیات مقدماتی است یا خیر ؟
پاسخ :به نظر می رسد ، عملیات مقدماتی و تشریفات عملیات افراز است كه با صحت تا مرحله پایان عملیات مقدماتی كه همان تحدید حدود است طی شده باشد و از حیث طول و ابعاد و مساحت با مجاورین تطبیق گردیده باشد و نیز حقوق ارتفاقی ملك نسبت به مجاورین و بالعكس تعیین گردیده باشد.                              

سؤال سوم
در صورتی كه بخواهیم قطعه ای را در پلاك برای كسی اختصاص دهیم نحوه عمل مشخص نیست آیا بر اساس مالكیت باشد یا بر اساس ارزش معاملاتی یا ارزش واقعی ؟

پاسخ : بر اساس مالكیت افراد و مرغوبیت ملك صورت می گیرد .

سؤال چهارم
چه كسی می تواند در خواست افراز بدهد ؟
پاسخ :هر شریك الملكی یا قائم مقام قانونی آنها و صغیری هم كه حكم رشد داشته باشد می تواند در خواست نماید . در غیر اینصورت طبق رای وحدت رویه هیات عمومی دیوانعالی كشور به شماره 3530-7/2/1360 ردیف 29/59 هیئت عمومی ، تقسیم و افراز املاك محجورین و غایب مفقودالاثر را از صلاحیت واحد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است و همچنین طبق نظریه شماره 135/7-8/2/66 درخواست تقسیم و افراز به طرفیت تمام مالكین مشاع اقامه می شود و اگر مال در تصرف شخصی باشد هر یك از مالكین به نسبت سهم خود حق مطالبه دارند .

سؤال پنجم
متقاضی بایستی تقاضابه اداره ثبت بدهد یا الزاما"برگ دادخواست ؟
پاسخ :ماده یك آئین نامه قانون افراز و املاك مشاعی صراحتا" به این موضوع اشاره می نماید كه ، الزاما" نیازی به ارائه برگ دادخواست نمی باشد . مسئول واحد ثبتی با وصول در خواست افراز ازطرف یك یا چند نفر از شركاء ملك مشاعی كه در حوزه ثبتی مزبور واقع شده رسیدگی به آن را به نماینده ثبت ارجاع می نماید .

سؤال ششم
آیا افراز در اداره ثبت باید با توجه به تصرفات باشد یا خیر ؟
پاسخ :طبق نظریه مشورتی شماره 4225/7-25/9/1360 صرف فقدان تصرف متقاضی افراز یا سایر شركاء در ملك مشاع مانع افراز و اتخاذ تصمیم مسئول واحد ثبتی نبوده و مندرجات ماده 3 آیین نامه قانون افراز و فروش املاك مشاع هم دلالتی بر ممنوعیت افراز در این مورد ندارد و به هر حال در این مورد مسئول واحد ثبتی مكلف به اتخاذ تصمیم بر طبق ماده 5 آیین نامه مذكور می باشد.

پس به نظر می رسد عدم تصرفات مانع افراز نباشد مشروط به اینكه تناسب وجود داشته باشد افراز بر اساس نحوه تصرفات ملك توسط خواهان و خوانده انجام می گیرد .
طبق نظریه مشورتی مورخ10/11/1344 متقاضی افراز باید دلایلی كه حاكی از سهم مالكانه او در ملك مورد درخواست افراز باشد ضمیمه درخواست نماید دلایل مزبور در مورد املاك ثبت شده رو نوشت سند مالكیت سهم مشاع از ملك یا سند رسمی خریداری ملك خواهد بود .

سؤال هفتم
اگر متقاضی متصرف نبود تكلیف چه می شود؟
پاسخ :نظریه مشورتی شماره 4225/7 مورخ 25/9/1360 صرف فقدان تصرف متقاضی افراز یا سایر شركاء در ملك مشاع مانع افراز و اتخاذ تصمیم مسئول واحد ثبتی نبوده و مندرجات ماده 3 آیین نامه افراز و فروش املاك مشاع هم دلالتی بر ممنوعیت افراز در این مورد ندارد و به هر حال در این مورد مسئول واحد ثبتی مكلف به اتخاذ تصمیم بر طبق ماده 5 آیین نامه مذكور می باشد .                                                                  

سؤال هشتم
دعوت از خواندگان به چه صورتی است ؟
پاسخ :ماده 6 آیین نامه قانون افراز و فروش املاك مشاع :تصمیم واحد ثبتی به ضمیمه یك نسخه از صورت مجلس و فتوكپی نقشه افرازی ( در صورتی كه ملك قابل افراز اعلام شود) به كلیه شركاء ابلاغ می شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند وفق مقررات ماده 2 قانون افراز و فروش املاك مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملك تسلیم نماید .اما طبق نظریه مشورتی شماره 2454/7-7/6/1361 حضور تمام شركاء در موقع افراز ضرورت ندارد.

سؤال نهم
صورت جلسه بایستی  در محل نوشته شود یا در اداره ؟ اگر در اداره است چگونه به امضای حاضرین برسد؟
پاسخ :طبق نظریه مشورتی شماره  2454/7 مورخ7/6/1361  اصولا" حضور شركاء ملك در محل الزامی نیست و چنانچه تا پایان كار در محل حاضر بودند نقشه رسمی و صورت مجلس مربوط باید به امضای آنها برسد .

سؤال دهم
آیا  هر نقشه افرازی بایستی به مراجع مختلف ارسال شود ؟
پاسخ :طبق ماده 154 قانون ثبت  اقدام در جهت اجرای ناده 101 قانون شهرداری ها و ماده 6 شورای عالی معماری و شهرسازی ، همانگونه كه در تفكیك اقدام می شود در خصوص افراز نیز عمل گردد.                                       

سؤال یازدهم
در مواردی كه مورد افراز كمتر از حد نصاب است آیا بایستی نقشه ترسیم شود یا خیر ؟                                 
پاسخ :در این خصوص تصمیم گیرنده شهرداری  می باشد.

سؤال دوازدهم
آیا رئیس واحد ثبتی می تواند بدون ترسیم نقشه در صورتی كه ملك قابل افراز نیست رای صادر نماید؟
پاسخ :بله چنانچه رئیس واحد ثبتی بدوا" با توجه به وضعیت ملك ومالكیت مالكین تشخیص دهد كه ملك مورد نظر غیر قابل افراز می باشد نیاز به نقشه ترسیمی نمی باشد و رای رد صادر می نماید .     

سؤال سیزدهم
در قانون ثبت جایی ذكر نشده كه عملیات ثبتی خاتمه یافته است ،منظور از ختم عملیات ثبتی چیست ؟
پاسخ :منظور ماده 103 آیین نامه قانون ثبت و اتمام عملیات ثبتی طبق ماده 21 قانون ثبت می باشد.  

نظریه های مشورتی اداره حقوقی دادگستری در رابطه با افراز
نظریه  مشورتی  آیین دادرسی مدنی مورخ 10/11/1344                                                         
متقاضی افراز باید دلائلی حاكی از سهم مالكانه  او در ملك  مورد درخواست  افراز باشد ضمیمه دادخواست نماید دلایل مزبور در مورد املاك ثبت شده رو نوشت  سند  مالكیت سهم  مشاع  از ملك یا سند رسمی  خریداری ملك  خواهد بود  و اگر ملك مورد تقاضای افراز به ثبت  هم نرسیده  باشد رسیدگی به درخواست افراز اشكالی ندارد و استشهادنامه یا تصرفات  مالكانه  متقاضی افراز با رعایت ماده 35 قانون مدنی برای رسیدگی به در خواست افراز كافی می باشد بدیهی است اگر راجع  به اصل ملك دعوی  اعتراض بر ثبت مطرح باشد رسیدگی به درخواست  افراز موكول به تعیین تكلیف دعوی اعتراض  بر ثبت است.                      

نظریه شماره 6026/7-21/11/58
افراز ملك مشاع  ، به حكم  دادگاه انقلاب مجوز قانونی ندارد.

نظریه شماره 5389/7-23/10/59
افراز املاك مشاعی كه جریان ثبتی آن خاتمه نیافته است خارج از صلاحیت ادارات ثبت اسنادو املاك می باشد.

نظریه شماره 6561/7-20/3/60
ملكی كه نسبت  به آن سند مالكیت  صادر نشده و در حدود آن اختلاف باشد قابل افراز نیست. 

نظریه شماره 4225/7-25/9/60
نداشتن  تصرف در ملك مشاع مورد تقاضای افراز مانع از تقسیم و افراز آن بوسیله اداره ثبت نیست .

نظریه شماره 6561/7-20/3ا60
اگر سند  مالكیت صادر نشده  و دارای اختلاف حدود با مجاورین باشد قابل افراز نیست  زیرا باید قبلا" حدود و مشخصات  صحیح  آن با مجاورین  معلوم و مشخص و سپس افراز گردد.

نظریه شماره 2121/7-15/4/1361
اعتراض موضوع  ماده 2 قانون افراز و رسیدگی به آن تابع  مقررات و تشریفات كلی آئین دادرسی مدنی است كه در نتیجه  محتاج به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی است لذا در صورتی كه مالكیت ، محل نزاع نباشد غیر مالی  محسوب است.

نظریه شماره2454/7-7/6/61
حضورتمام شركاءدر موقع افراز ضرورت ندارد.

نظریه شماره 455/7-28/1/62
دستور فروش ملك  غیر قابل افراز حكم نیست  تا قابل پژوهش یا فرجام باشد.

نظریه شماره‌1422/7-4/5/62
مطابق  ماده 4 قانون افراز و فروش املاك  مشاع مصوب  سال 1357 و ماده 9 آئین نامه  اجرائی ملكی كه به موجب  تصمیم  قطعی دادگاه   غیر قابل  افراز  تشخیص شود  با تقاضای  هریك از  شركاأ به دستور  دادگاه فروخته  می شود .بنابراین  در مورد فروش دادگاه حكم صادر نمی كند  بلكه  دستور فروش می دهد  و این دستور  فاقد اعتبار  قضیه محكوم  بها است  و در  مواردی كه دادگاه  احراز كند  حكم علیه غیر مالك مشاعی  صادر شده است  می تواند از صدور  دستور فروش  خودداری  نماید و در صورتی كه دستور  فروش قبلا"  صادر شده باشد  اجرای آن را متوقف  كند.

نظریه شماره 1745/7-12/7/62
در مورد افراز  و تقسیم  املاك فرقی  بین مالك ایرانی و مالك تبعه  خارجه نیست  و مقررات  آئین نامه استملاك  اتباع  خارجه لازم الرعایه  است.

نظریه شماره 3183/7-3/7/62

مرجع رسیدگی به اعتراض بر آراء و تصمیمات اداره ثبت  در مورد افراز املاك مشاع  موضوع  قانون افراز املاك مشاع  مصوب سال 1357 با التفات  به ماده 6 لایحه  قانونی  تشكیل دادگاههای عمومی شعب  حقوقی دادگاههای عمومی  می باشد .

نظریه شماره 135/7-8/2/66 
درخواست تقسیم  و افراز به طرفیت  تمام مالكین  مشاع اقامه  می شود و اگر مال در تصرف  شخصی باشد  هریك از مالكین به نسبت  سهم خود  حق مطالبه  دارند .

نظریه شماره 823/7-12/3/70
رای دادگاه در مورد افراز  ملك به هرتربیت  كه باشد ، اداره‌ ثبت مكلف  به اجرای آن است .

نظریه شماره 8083/7-24/12/75
افراز املاك  مشاع كه جریان  ثبتی آن خاتمه یافته است  در صلاحیت اداره ثبت است مگر بین مالكین محجور یا غائب  باشد یا تقاضای تقسیم ماترك  متوفی مطرح شود كه در این صورت در صلاحیت دادگاه عمومی خواهد بود .

بخشنامه ثبتی صادره، پیرامون موضوع افراز

بند 367-دعوت از نماینده و مهندس ثبت در دعاوی افراز
برای اینكه حكم افراز دادگاهها  در ادارات  و دوایر ثبت  از نظر  تطبیق حدود  و فواصل  معینه  در نقشه های  ثبتی و محدود ه اسناد مالكیت  و صورتمجلس  های تحدیدی ، اشكال  و اختلافی پیش نیاید  در مواردی  كه از دادگاه نماینده  و مهندس ثبت  به منظور  تشریك مساعی در افراز دعوت شود بایستی  نماینده و مهندس  به موقع   به دادگاه  اعزام گردد.

بند 371- تحدید املاك  مفروز كه دارای مشاعات است 
در موقع  تحدید حدود  املاك مفروز  كه دارای مشاعات نیز می باشد پس از تحدید  حدود مفروزات كه در اظهارنامه و آگهی تحدیدی  قید شده حدود مشاعات نیز تعیین و در صورتمجلس تحدیدی قید می شود .


بند 377- افراز ملك  مشاع كه قسمتی از آن مجهول  المالك  است در دادگاه 
هرگاه  نسبت به  ملكی  كه قسمتی از آن مشاعا" در خواست  ثبت شده  و بقیه  مجهول المالك  باشد رای قطعی دادگاه  بر افراز آن صادرشود ،چنانچه آگهی نوبتی قسمت  تقاضای ثبت شده  صادر نشده باشد  باید صدور  آگهی نوبتی  قسمت  تقاضای ثبت شده  صادر نشده  باشد  باید  صدور آگهی  نوبتی آن  و نیز پذیرفتن  در خواست  ثبت  سهام مجهول طبق حكم   مزبور صورت  گیرد  و در صورتی كه  آگهی نوبتی  قبلا" به نحو اشاعه   منشر شده بقیه اقدامات ثبتی  طبق رای  صادره تعقیب  و چنانچه سهم مشاعی  مزبور  مسبوق به  صدور  سند مالكیت  باشد مساحت و حدود و مشخصات  و حقوق ارتفاقی آن طبق  حكم قطعی  دادگاه  با  اشاره  به شماره حكم  در ملاحظات  ثبت ملك قید  و نسبت به  سهم مجهول المالك  به شرح فوق  عمل می شود .

بند  378-اجرای حكم افراز دادگاه 
واحد های ثبتی  در موقع  اجرای حكم افراز ضمن تطبیق مفاد حكم با  محدوده‌ثبتی و سند  مالكیت حدود و فواصل قطعات  را ضمن تنظیم  صورتمجلس تعیین و سپس  مبادرت  به صدور سند مالكیت می نمایند ، اخیرا" مشاهده شده است كه بعضی از  واحدها قبل   تطبیق مفاد حكم   با محدوده ثبتی  مبادرت به صدور سند  مالكیت  نموده اند  و نتیجتا"  قسمتی از  مورد  سند مالكیت  مالكیت صادره خارج از محدوده ثبتی  بوده  و به مجاورین  یا اموال عمومی  تجاوز شده  است لذا خاطر نشان  می نماید در موقع   اجرای احكام  قطعی افراز  دادگاهها باید قبل از هر اقدام مفاد حكم  و یا نقشه  كارشناس  كه ملاك  حكم افراز  بوده به دقت با وضع  محل و محدوده سند  مالكیت  تطبیق و پس از اطمینان به اینكه  كلیه قطعات  مورد حكم  داخل محدوده  ثبتی  و یا سند  مالكیت است مبادرت ، به صدور سند  مالكیت  و یا اقدام بعدی گردد.

بند 379-چگونگی افراز اراضی متعلق به سازمان مسكن
نظر به اینكه در ماده‌2 قانون  افراز و ثبت اراضی مربوط به سازمان  مسكن تصریح  به تنظیم صورت مجلس تحدید حدود شده است و تنظیم صورتمجلس مذكور حسب مقررات قانون ثبت پس از صدور آگهی تحدید  حدود از جهت اطلاع مجاورین  و صاحبان حق امكان پذیر است  .لذا انتشار آگهی تحدیدی  لازم به نظر می رسد و ادارات ثبت   پس از قبول  تقاضای ثبت  سازمان مسكن   با نتشار  آگهی تحدیدی  مبادرت و تحدید  حدود را انجام  و با رعایت  موازین قانونی  و احراز شرایط به صدور سند مالكیت  اقدام  و سپس بانتشار  آگهی نوبتی  بپردازند  و اقدام  اداره ثبت  در صدور سند  مالكیت مانع  این نیست كه معترضین  نسبت به تقاضای  ثبت  یا  تحدید حدود  نتوانند در مدت مقرر اعتراض خود را  تقدیم نمایند .

منبع : اداره ثبت اسناد و املاک اصفهان